₹30 લાખની હોમ લોનની EMI 10થી 30 વર્ષ માટે: કેટલો પગાર જોઈએ અને કુલ વ્યાજ કેટલું

સાઇટ ઓફિસમાં સેલ્સવાળા ભાઈએ બ્રોશર ઊંધું કર્યું અને પાછળ એક જ આંકડો લખ્યો: ₹22,000. "આ તમારી EMI, સાહેબ. ભાડા કરતાં પણ ઓછી." રાજકોટમાં એકાઉન્ટ્સની નોકરી કરતા 31 વર્ષના કુણાલ અને સ્કૂલમાં ભણાવતી એની પત્ની હેતલ હમણાં જ રિંગ રોડ બાજુ ₹36 લાખનો 2BHK જોઈને આવ્યાં હતાં. એમને ₹30 લાખની હોમ લોન જોઈએ, જિંદગીની પહેલી. ₹22,000 તો સહેલું લાગ્યું.

આંકડો ખોટો નથી. ₹30 લાખ પર 8%એ 30 વર્ષની EMI આટલી જ થાય. પણ બ્રોશરમાં એ નહોતું લખ્યું કે એ 30 વર્ષમાં વ્યાજ ₹49.25 લાખ ભરવું પડે, એટલે કે ફ્લેટની કિંમત કરતાં પણ વધારે. આ જ લોન 15 વર્ષની કરો તો મહિને ₹28,670 અને વ્યાજ ₹21.61 લાખ. આ લેખમાં ₹30 લાખની લોનને એ રીતે જોઈએ જે રીતે ટિયર-2 શહેરમાં પહેલી વાર ઘર લેનારને એ સામે આવે છે: દરેક મુદતની EMI, દરેક માટે કેટલો પગાર જોઈએ, કેવા ફ્લેટ પર બેંક કેટલું આપે, અને વર્ષે એક દિવાળી બોનસ આખી લોનમાં શું ફેરફાર કરે.

₹30 લાખની EMI: 10, 15, 20, 25 અને 30 વર્ષ

નીચેના બધા આંકડા વર્ષે 8%ના છે. ઓક્ટોબર 2026ની સ્થિતિએ સારો ક્રેડિટ સ્કોર ધરાવતા નોકરિયાત માટે પ્લાનિંગ કરવા આ યોગ્ય દર છે (દરની વાત આગળ). આંકડા હોમ લોન EMI કેલ્ક્યુલેટરમાંથી છે:

EMIનું ખાનું ઉપરથી નીચે વાંચો તો ઘટાડો ઝડપથી ધીમો પડી જાય. 10માંથી 15 વર્ષ કરો તો EMI મહિને ₹7,728 ઘટે. 25માંથી 30 વર્ષ કરો તો ફક્ત ₹1,141. વ્યાજનું ખાનું ઊંધું ચાલે: દર પાંચ વર્ષ ઉમેરો એટલે ₹8થી ₹10 લાખ વધતું જ જાય.

એટલે બ્રોશર પરના ₹22,000 કુણાલને 20 વર્ષની લોન કરતાં મહિને ₹3,080 બચાવે, પણ વ્યાજ ₹19 લાખ વધારે લે. 20 વર્ષમાં બેંકના પૈસા લગભગ ડબલ થઈ જાય: ₹30 લાખ લો અને ₹60.22 લાખ પાછા આપો.

દરેક મુદત માટે કેટલો પગાર જોઈએ

આ બધા પહેલાં બેંક જુએ કે તમારી આવક EMI ઉપાડી શકશે કે નહીં. નવી EMI સહિત તમારી બધી EMI ભેગી કરીને હાથમાં આવતા પગાર સાથે સરખાવે. એને FOIR (fixed obligations to income ratio) કહે. ઘણી બેંકો નોકરિયાત માટે 50% સુધી માન્ય રાખે, વધારે આવક હોય તો થોડું વધારે. પણ મોટા ભાગના પરિવારો માટે 40% વધુ આરામદાયક રહે.

આમાં બીજી કોઈ લોન ગણી નથી. કુણાલનો હાથમાં પગાર ₹48,000 છે અને બાઇકનો મહિને ₹4,000નો હપ્તો ચાલે છે. એકલા એના પગાર પર, 8% અને 50% FOIRએ, હોમ લોન એલિજિબિલિટી કેલ્ક્યુલેટર કહે છે કે 20 વર્ષ માટે આશરે ₹23.91 લાખ મળે, અને 30 વર્ષ કરો તોય ₹27.26 લાખ સુધી જ પહોંચાય. બાઇકની લોન પહેલાં પૂરી કરી દે તો 20 વર્ષમાં ₹28.69 લાખ અને 25 વર્ષમાં ₹31.10 લાખ.

હેતલને કો-એપ્લિકન્ટ બનાવે એટલે આખી વાત બદલાઈ જાય. એનો ₹22,000નો પગાર ઉમેરતાં ઘરની આવક મહિને ₹70,000 થાય. બાઇકની EMI ચાલુ હોય તોય બેંક હવે EMI માટે મહિને ₹31,000 માન્ય રાખે, જેમાં 15 વર્ષ માટે ₹32.44 લાખ અથવા 20 વર્ષ માટે ₹37.06 લાખ મળે. એટલે સવાલ હવે ₹30 લાખ મળશે કે નહીં એ નથી, કઈ મુદત લેવી એ છે. તમે પણ આવી જ સ્થિતિમાં હો તો કેટલી EMI પોસાય વાળા લેખમાં 40%ના નિયમની વિગત છે, અને આવનારો લેખ ₹50,000ના પગાર પર હોમ લોન આવકથી શરૂ કરીને ગણશે.

કયો વ્યાજ દર ગણવો, ઓક્ટોબર 2026ની સ્થિતિએ

7 ઓક્ટોબર 2026એ RBIની મોનેટરી પોલિસી કમિટીએ રેપો રેટ 0.25% વધારીને 5.50% કર્યો અને પોતાનું વલણ "calibrated tightening" કર્યું. બેંકોની ફ્લોટિંગ રેટ હોમ લોન મોટે ભાગે રેપો રેટ સાથે જોડાયેલી હોય, એટલે થોડા જ દિવસમાં બેંકોએ પણ દર વધાર્યા.

પોલિસીના દિવસે, વધારો લાગુ થયો એ પહેલાં, બાર બેંકો અને હાઉસિંગ ફાઇનાન્સ કંપનીઓના શરૂઆતના દર 7%થી 7.35% હતા. પછીના બે દિવસમાં પંજાબ નેશનલ બેંક, બેંક ઓફ ઇન્ડિયા, બેંક ઓફ બરોડા અને બીજી ઘણી બેંકોએ રેપો સાથે જોડાયેલા દર 0.25% વધાર્યા. SBIના પોતાના રેટ પેજ પર હવે હોમ લોન વર્ષે 7.50%થી શરૂ, 15 ઓક્ટોબર 2026થી લાગુ બતાવે છે. પ્રાઇવેટ બેંકોમાં Axis Bankના હોમ લોન રેટ પેજ પર દર 8.20%થી શરૂ લખ્યા છે.

એટલે ઓક્ટોબર 2026ના મધ્યમાં મોટી લોન આપનારાઓના શરૂઆતના દર આશરે 7.25%થી 8.25% વચ્ચે છે. "શરૂઆતના" દર એટલે સૌથી સારો ક્રેડિટ સ્કોર, અને ઘણી વાર એ જ બેંકમાં સેલરી એકાઉન્ટ. એટલે અહીં 8%ને બેઝ રાખ્યો છે અને આસપાસના દર પણ જોયા છે:

દર 0.5% એટલે મહિને આશરે ₹950 અને 20 વર્ષમાં ₹2 લાખથી થોડું વધારે. એટલા માટે એક સાંજ ફોન કરવામાં કાઢવી વસૂલ છે. ઓછામાં ઓછી ત્રણ બેંકને તમારા ખરા ક્રેડિટ સ્કોર પર દર પૂછો, અને રેપો ઉપરનો સ્પ્રેડ સરખાવો, કારણ કે તમારી ક્રેડિટ પ્રોફાઇલમાં મોટો ફેરફાર ન થાય ત્યાં સુધી એ ભાગ સામાન્ય રીતે આખી લોન દરમિયાન એટલો જ રહે.

પાંચ વર્ષ પછી: લોન હજી કેટલી બાકી

EMIનું ટેબલ એક વાત છુપાવે છે. શરૂઆતનાં વર્ષોમાં દરેક EMIનો મોટો ભાગ વ્યાજમાં જાય, અને લાંબી લોનમાં તો લગભગ આખો. 20 વર્ષની લોનમાં પહેલી 12 EMI મળીને ₹3.01 લાખ થાય, એમાંથી ₹2.38 લાખ વ્યાજ અને ફક્ત ₹63,410 લોનમાંથી ઓછા થાય.

હવે જુઓ, 8%એ ₹30 લાખ પર પાંચ વર્ષ નિયમિત EMI ભર્યા પછી કેટલું બાકી રહે:

30 વર્ષની લોનમાં પાંચ વર્ષ અને ₹13.21 લાખ ભર્યા પછી પણ ₹30 લાખમાંથી ₹1.5 લાખ પણ ઓછા નથી થયા. નાનાં શહેરોમાં પહેલું ઘર લેનાર માટે આ બહુ મહત્ત્વનું છે, કારણ કે પ્લાન બદલાય. અમદાવાદ કે પુણે ટ્રાન્સફર, બીજું બાળક આવે ને મોટો ફ્લેટ જોઈએ, કે પાછા ઘરના મકાનમાં જવું. પાંચમા વર્ષે વેચો તો બેંક પહેલાં પોતાની બાકી રકમ લે, અને લાંબી લોનમાં એ લગભગ આખી ઉધાર લીધેલી રકમ જેટલી હોય.

₹30 લાખ RBIના નિયમમાં એક લાઇન કેમ છે

ઘરની કિંમતના કેટલા ટકા સુધી બેંક લોન આપી શકે એની RBIએ મર્યાદા રાખી છે, જેને loan-to-value કે LTV કહે. RBIના કોમર્શિયલ બેંક (ક્રેડિટ ફેસિલિટીઝ) ડાયરેક્શન્સ, 2025 પ્રમાણે ₹30 લાખ સુધીની લોન પ્રોપર્ટીની કિંમતના 90% સુધી જઈ શકે. ₹30 લાખથી વધુ અને ₹75 લાખ સુધીની લોન પર 80%ની મર્યાદા. સ્ટેમ્પ ડ્યુટી, રજિસ્ટ્રેશન અને ડોક્યુમેન્ટેશન ચાર્જ આ ગણતરીમાં પ્રોપર્ટીની કિંમતમાં ન ગણાય.

એટલે ₹30 લાખ બરાબર કિનારે આવે, અને એમાંથી એક મજાનું પરિણામ નીકળે. આશરે ₹33.3 લાખથી ₹37.5 લાખની કિંમતના કોઈ પણ ફ્લેટ પર બેંક વધુમાં વધુ ₹30 લાખ જ આપી શકે. ₹33.3 લાખના 90% એટલે ₹30 લાખ. ₹37.5 લાખના 80% એટલે પણ ₹30 લાખ. વચ્ચેના ફ્લેટમાં ₹30 લાખથી એક રૂપિયો પણ વધારે માંગો તો 80%ના સ્લેબમાં જાઓ, અને લોન મોટી નહીં, નાની મળે. બેંક આ મર્યાદાથી ઓછી લોન પણ આપી શકે, અને એ તમારી એગ્રીમેન્ટ કિંમત નહીં, પોતાના વેલ્યુએશન પર ચાલે.

કુણાલ અને હેતલના ₹36 લાખના ફ્લેટ પર ₹30 લાખની લોન કિંમતના આશરે 83% થાય, એટલે ચાલે. પઝેશન પહેલાં હાથમાં કેટલી રોકડ જોઈએ, 5% સ્ટેમ્પ ડ્યુટી ધારીને (દરેક રાજ્યમાં જુદી હોય, એટલે તમારા રાજ્યના રજિસ્ટ્રેશન વિભાગમાં ચેક કરો):

ઉપરથી લીગલ અને વેલ્યુએશન ફી, સોસાયટી કે મેઇન્ટેનન્સ ડિપોઝિટ, ઘર બદલવાનો ખર્ચ, અને પડદા, ગેસ કનેક્શન જેવી જરૂરી વસ્તુઓ. ₹9થી ₹10 લાખ તૈયાર રાખવા વધુ વાસ્તવિક છે. બાંધકામ ચાલુ હોય એવા ફ્લેટ પર GST પણ લાગે, એટલે તમારા ફ્લેટ પર કયો દર લાગશે એ બિલ્ડરને પૂછી લો.

PMAY સબસિડી, અને ₹30 લાખની લોન એમાંથી કેમ રહી જાય

ટિયર-2 શહેરોમાં પહેલી વાર ઘર લેનારા ઘણા લોકો સરકારની વ્યાજ સબસિડી વિશે પૂછે. PMAY-અર્બન 2.0ની ઇન્ટરેસ્ટ સબસિડી સ્કીમમાં વર્ષે ₹9 લાખ સુધીની ઘરની આવક ધરાવતા પરિવારને લોનના પહેલા ₹8 લાખ પર 12 વર્ષ સુધી 4% સબસિડી મળી શકે. સબસિડી વધુમાં વધુ ₹1.80 લાખ, અને પાંચ વાર્ષિક હપ્તામાં મળે. પણ આ લેખ માટે મુદ્દાની વાત એ કે લોન ₹25 લાખ સુધીની અને પ્રોપર્ટી ₹35 લાખ સુધીની હોવી જોઈએ, કાર્પેટ એરિયા 120 ચોરસ મીટર સુધી, અને લોન 1 સપ્ટેમ્બર 2024 કે પછી મંજૂર થયેલી.

₹30 લાખની લોન મર્યાદાથી ઉપર છે, અને ₹36 લાખનો ફ્લેટ પણ. તમારી આવક ₹9 લાખની અંદર હોય અને ₹35 લાખ કે ઓછામાં ઘર મળે જેમાં ₹25 લાખની લોન જોઈએ, તો સ્કીમ લાગુ પડી શકે. ₹25 લાખની હોમ લોન 8%એ 20 વર્ષ માટે મહિને ₹20,911 થાય. કંઈ પણ સહી કરતાં પહેલાં તમારી બેંકને પૂછો કે એ PMAYની અરજી લે છે કે નહીં અને કયા કાગળ જોઈએ.

₹30 લાખની લોનમાં પાર્ટ પેમેન્ટથી શું થાય

₹30 લાખની લોનમાં અહીંથી મજા આવે, કારણ કે ખરો ફરક પાડે એવી રકમ સામાન્ય નોકરિયાત પરિવાર પણ કાઢી શકે. દિવાળી બોનસ, ઇન્ક્રીમેન્ટનું એરિયર્સ, પાકતી RD. RBIના પ્રીપેમેન્ટ ચાર્જ અંગેના 2025ના નિર્દેશ પ્રમાણે 1 જાન્યુઆરી 2026થી મંજૂર થયેલી લોનમાં કોઈ વ્યક્તિ ફ્લોટિંગ રેટ હોમ લોન પ્રીપે કરે તો બેંક કોઈ ફી ન લઈ શકે, કોઈ લોક-ઇન વગર. જૂની ફ્લોટિંગ રેટ હોમ લોનમાં પણ વ્યક્તિઓ પાસેથી આવો ચાર્જ RBIની અગાઉની સૂચનાઓ હેઠળ પહેલેથી બંધ હતો.

8%ની 20 વર્ષની લોન લો, EMI ₹25,093, દર વર્ષના અંતે પાર્ટ પેમેન્ટ અને EMI એટલી જ:

વર્ષે ₹50,000, 14 વાર ભરો, તો ₹9.07 લાખ બચે. કુણાલ અને હેતલ પોતાને ફાવે એવી 20 વર્ષની EMI લઈને પણ 15 વર્ષની અંદર લોન પૂરી કરી શકે.

એક જ વારનું પેમેન્ટ પણ કામ આવે. બે વર્ષ પછી એક વાર ₹1 લાખ ભરો તો લોન 15 મહિના વહેલી પૂરી થાય અને આશરે ₹3 લાખ વ્યાજ બચે. એના બદલે બેંકને EMI ઘટાડવાનું કહો તો એ જ ₹1 લાખથી EMI ફક્ત ₹875 ઘટીને ₹24,218 થાય અને બચત આશરે ₹89,000. EMI એટલી જ રાખીને મુદત ઘટાડો તો ત્રણ ગણાથી વધુ બચે. બંનેના ફાયદા-ગેરફાયદા EMI ઘટાડવી કે મુદત વાળા લેખમાં છે, અને તમારી રકમ હોમ લોન પ્રીપેમેન્ટ કેલ્ક્યુલેટર પર અજમાવી જુઓ.

દર ફરી વધે તો સૌથી વધુ અસર 30 વર્ષની લોનને

રેપો રેટ વધે ત્યારે બેંક EMI વધારી શકે, અથવા EMI એટલી જ રાખીને છેલ્લે મહિના ઉમેરી શકે. RBIના ફ્લોટિંગ રેટ EMI લોન રીસેટના નિયમ પ્રમાણે બેંકે તમને જાણ કરવી પડે અને પસંદગી આપવી પડે. ઘણી બેંકો ડિફોલ્ટમાં મુદત લંબાવી દે.

ધારો કે નવી ₹30 લાખની લોનનો દર શરૂઆતમાં જ 7.75%થી 8% થાય. આખી લોન દરમિયાન દરેક રસ્તો કેટલામાં પડે એ જુઓ. મુદતના આંકડા જૂની EMIથી 8%એ બાકી રકમ શૂન્ય થાય ત્યાં સુધી ગણીને કાઢ્યા છે:

30 વર્ષની લોનમાં શરૂઆતનાં વર્ષોમાં EMI માંડ વ્યાજ જેટલી હોય, એટલે નાનો દર વધારો પણ છેલ્લી તારીખ વર્ષો આગળ ધકેલી દે. લાંબી મુદત બેંકની ઉંમર મર્યાદા વટાવી જાય એમ હોય તો EMI જ વધશે એમ માનીને ચાલો. જે પણ થાય, દર વધ્યાનું સાંભળો એટલે આવતા સ્ટેટમેન્ટમાં બાકી EMIની સંખ્યા જુઓ, અને પોસાય તો EMI વધારવાનું કહો. વધુ વિગત રેપો રેટ બદલાય તો EMI કેમ બદલાય વાળા લેખમાં.

₹20, ₹25, ₹30 કે ₹40 લાખ: EMI બાજુ બાજુમાં

મોટા ભાગના ખરીદનાર એક જ આંકડે અટકેલા નથી હોતા. નાનો ફ્લેટ, માબાપ તરફથી મોટું ડાઉન પેમેન્ટ, કે ફ્લેટને બદલે પ્લોટ, આનાથી લોન ઉપર-નીચે થાય. 8%એ 20 વર્ષ માટે આ રીતે બદલાય:

લોનમાં દર ₹5 લાખ ઉમેરો એટલે EMI આશરે ₹4,180 વધે અને 20 વર્ષમાં વ્યાજ આશરે ₹5 લાખ વધે. ઊંધું કહીએ તો શરૂઆતમાં ₹5 લાખ વધારે પોતાના ખિસ્સામાંથી કાઢો તો કુલ ભરવાની રકમ આશરે ₹10 લાખ ઘટે. મોટા બજેટ માટે ₹50 લાખની હોમ લોનની EMI વાળા લેખમાં મેટ્રો શહેરોની કિંમતો ધ્યાનમાં રાખીને આ જ ગણતરી છે.

તો પહેલી વાર ઘર લેનારે કઈ મુદત લેવી?

એક જ સાચો જવાબ નથી, પણ ઉપરના આંકડા વિકલ્પો ઓછા કરી દે:

• ઘરનો હાથમાં પગાર ₹75,000થી વધુ અને બીજી કોઈ લોન નહીં: 15 વર્ષ. EMI પગારના 40%ની અંદર રહે અને 20 વર્ષ કરતાં આશરે ₹8.6 લાખ વ્યાજ બચે.
• હાથમાં ₹60,000થી ₹75,000, કુણાલ-હેતલ જેવા: 20 વર્ષ, અને દર વર્ષે આશરે ₹50,000 પ્રીપે. તંગ મહિના વગર 15 વર્ષની લોન જેવું કામ કરે.
• માંડ એલિજિબલ, કે કરિયરની શરૂઆત: 25 વર્ષથી લોન મંજૂર થઈ જાય એવું બને. એને બફર ગણો, પ્લાન નહીં, અને દરેક ઇન્ક્રીમેન્ટ પછી EMI વધારો.
• 30 વર્ષ: ફક્ત ત્યારે જ જ્યારે બીજી કોઈ રીતે લોન ન મળે. પછી વર્ષનું પાર્ટ પેમેન્ટ મરજીની વાત નથી, એ જ ₹49 લાખના વ્યાજને સાચું થતું અટકાવે છે.

લાંબી મુદત ટેક્સના ફાયદાથી સસ્તી પડશે એવી આશા પણ ન રાખો. મોટા ભાગના નોકરિયાત હવે જે નવી ટેક્સ રિજીમ વાપરે છે, એમાં જે ઘરમાં તમે રહો એની લોનના વ્યાજ પર કોઈ છૂટ નથી. જૂની રિજીમની છૂટ નવી અને જૂની રિજીમમાં હોમ લોનનો ટેક્સ ફાયદો લેખમાં છે, અને મુદત વિશે વધુ હોમ લોન 20 કે 30 વર્ષ લેખમાં.

અઠવાડિયા પછી કુણાલ અને હેતલ ફરી સાઇટ ઓફિસે ગયાં. એમણે 30 નહીં, 20 વર્ષ માંગ્યાં, અને સેંક્શન લેટરમાં લખાવ્યું કે દર બદલાય તો મુદત નહીં, EMI વધારવી. પાછળ ₹22,000 લખેલું એ બ્રોશર હવે એમના ફ્રિજ પર ચોંટાડેલું છે, બાજુમાં એક ચિઠ્ઠી સાથે: "દર દિવાળીએ ₹50,000".

આ લેખ સામાન્ય માહિતી માટે છે, રોકાણ કે ટેક્સની સલાહ તરીકે નહીં. રેટ અને નિયમ બદલાતા રહે છે, એટલે નિર્ણય લેતા પહેલા લેટેસ્ટ ચેક કરી લેજો. કંઈ જૂનું લાગે તો અમને કહેજો. એડિટોરિયલ પોલિસી · સંપર્ક