મોટા ભાગના લોકોને પોતાનો EMI રૂપિયે-રૂપિયા સુધી યાદ હોય છે. પગાર જમા થયાના બે-ચાર દિવસ પછી દર મહિને આ જ રકમ ખાતામાંથી કપાય, વર્ષો સુધી. પણ બહુ ઓછા લોકોને ખબર હોય છે કે બેંકે આ આંકડો કાઢ્યો કેવી રીતે, કે પછી હોમ લોનના ત્રણ વર્ષ હપ્તા ભર્યા પછી પણ બાકી રકમ લગભગ ત્યાંની ત્યાં કેમ ઊભી છે.
EMIની પાછળનું ગણિત અઘરું નથી. એક વાર સમજાઈ જાય, એટલે લોનના ઘણા નિર્ણય સહેલા થઈ જાય: કેટલા વર્ષની લોન લેવી, પ્રીપેમેન્ટ કરવું કે નહીં, અને બેંક કહે કે તમારો રેટ વધી ગયો છે ત્યારે શું કરવું. અને લેખ પૂરો થતાં સુધીમાં તમે તમારી લોનનું સ્ટેટમેન્ટ હાથમાં લઈને બેંકના આંકડા જાતે ચેક કરી શકશો.
હપ્તો એક જ, પણ અંદરના બે ભાગ બદલાતા રહે
EMI એટલે equated monthly instalment, એટલે કે સરખો માસિક હપ્તો. આખી વાત "સરખો" શબ્દમાં છે. તમે દર મહિને એકસરખી રકમ ભરો, પણ એ રકમ દર મહિને જુદું કામ કરે.
દરેક EMIના બે ભાગ હોય. એક ભાગ એ મહિનાનું વ્યાજ, જે તમારી હજી બાકી રકમ પર લાગે. બાકીનો ભાગ લોનની મૂળ રકમ (પ્રિન્સિપલ)માં જાય અને બાકી રકમ ઘટાડે. આવતા મહિને બાકી રકમ થોડી ઓછી હોય, એટલે વ્યાજનો ભાગ પણ થોડો ઓછો થાય, અને EMI નક્કી છે એટલે પ્રિન્સિપલમાં થોડું વધારે જાય. છેલ્લા હપ્તે બાકી રકમ શૂન્ય થાય ત્યાં સુધી આમ જ ચાલે.
આને રિડ્યુસિંગ બેલેન્સ પદ્ધતિ કહે છે, અને ભારતમાં લગભગ બધી હોમ લોન, બેંકની કાર લોન અને પર્સનલ લોન આ રીતે જ ગણાય છે. વ્યાજ ફક્ત એ પૈસા પર લાગે જે હજી તમારે ચૂકવવાના બાકી છે, જે પાછા આપી દીધા એના પર નહીં.
દરેક બેંક વાપરે એ ફોર્મ્યુલા
બેંકનું સોફ્ટવેર હોય, લોન એપ હોય કે ઓનલાઇન EMI કેલ્ક્યુલેટર, બધામાં આ એક જ ફોર્મ્યુલા ચાલે:
EMI = P × r × (1 + r)n ÷ ((1 + r)n − 1)
- P એટલે લોનની રકમ, પ્રિન્સિપલ.
- r એટલે મહિનાનો વ્યાજ દર: વાર્ષિક રેટને 12થી ભાગો, પછી 100થી. એટલે વર્ષે 9% થાય 0.0075.
- n એટલે કુલ કેટલા હપ્તા. 5 વર્ષની લોનમાં 60, 20 વર્ષની લોનમાં 240.
આ ગોખવાની જરૂર નથી. આ ફોર્મ્યુલા એવી એક નક્કી માસિક રકમ શોધે છે જે દર મહિને બાકી રકમ પર વ્યાજ લાગતું હોવા છતાં બરાબર n મહિનામાં P આખી ચૂકવી દે. (1 + r)nવાળો ભાગ કમ્પાઉન્ડિંગ છે, એટલે કે એ રેટ પર આખી મુદતમાં ₹1 કેટલો થાય.
એક જગ્યાએ લોકો ઘણી વાર ગૂંચવાય છે: તમને જે રેટ કહેવાય (જેમ કે 8.5%) એ વાર્ષિક છે, પણ વ્યાજ દર મહિને લાગે છે. ફોર્મ્યુલામાં વાર્ષિક રેટ સીધો નાખી દીધો તો જવાબ સાવ ખોટો આવશે.
હાથે ગણતરી: ₹10 લાખ, 9%, 5 વર્ષ
ધારો કે ₹10 લાખની લોન છે, વર્ષે 9%, 5 વર્ષ માટે, જેમ કે કોઈ કાર લોન. ફોનનું કેલ્ક્યુલેટર હાથમાં રાખો.
- મહિનાનો રેટ: 9 ÷ 12 ÷ 100 = 0.0075.
- કુલ હપ્તા: 5 × 12 = 60.
- (1 + r)n: 1.0075ની પાવર 60 = 1.56568. (કોઈ પણ સાયન્ટિફિક કેલ્ક્યુલેટર આ કરી આપે. ફોનના કેલ્ક્યુલેટરને આડો કરો, સાયન્ટિફિક મોડ ખૂલી જશે.)
- ઉપરનો ભાગ: 10,00,000 × 0.0075 × 1.56568 = 11,742.61.
- નીચેનો ભાગ: 1.56568 − 1 = 0.56568.
- EMI: 11,742.61 ÷ 0.56568 = ₹20,758.
EMI કેલ્ક્યુલેટર ₹20,758.36 બતાવે છે, એટલે હાથની ગણતરી બરાબર મળે છે. Excel કે Google Sheetsમાં =PMT(9%/12, 60, -1000000) નાખો તો પણ આ જ આંકડો આવે.
હવે કામની વાત. ₹20,758ના 60 હપ્તા મળીને ₹12,45,501 થાય. તમે ₹10 લાખ લીધા હતા, એટલે આ લોન પર ₹2,45,501 વ્યાજ ગયું, એટલે કે ઉધાર લીધેલી રકમનો આશરે ચોથો ભાગ.
મહિને-મહિને: દરેક હપ્તો જાય છે ક્યાં
આ જ ₹10 લાખની લોન, મહિને-મહિને. આ ટેબલને અમોર્ટાઇઝેશન શેડ્યૂલ કહે છે, અને બેંકે એ તમને આપવું જ પડે.
| મહિનો | EMI | વ્યાજનો ભાગ | પ્રિન્સિપલનો ભાગ | બાકી રકમ |
|---|---|---|---|---|
| 1 | ₹20,758 | ₹7,500 | ₹13,258 | ₹9,86,742 |
| 2 | ₹20,758 | ₹7,401 | ₹13,358 | ₹9,73,384 |
| 3 | ₹20,758 | ₹7,300 | ₹13,458 | ₹9,59,926 |
| 30 | ₹20,758 | ₹4,292 | ₹16,466 | ₹5,55,807 |
| 60 | ₹20,758 | ₹155 | ₹20,604 | ₹0 |
પહેલા મહિનાનું વ્યાજ સહેલાઈથી ચેક થાય: ₹10,00,000 × 0.0075 = ₹7,500. EMIમાંથી જે બચે, ₹13,258, એ બાકી રકમ ઘટાડે. બીજા મહિનાનું વ્યાજ ₹9,86,742 પર લાગે, એટલે થોડું ઓછું આવે. છેલ્લા મહિના સુધીમાં વ્યાજ ફક્ત ₹155 રહી જાય.
વર્ષ પ્રમાણે જુઓ તો કેલ્ક્યુલેટર બતાવે છે કે પહેલા વર્ષે તમે ₹83,270 વ્યાજ ભરો અને પાંચમા વર્ષે ફક્ત ₹11,730, જ્યારે બંને વર્ષે હપ્તામાં કુલ ₹2,49,100 જ ગયા.
હોમ લોનમાં વર્ષો સુધી "ફક્ત વ્યાજ" જ કેમ ભરાતું લાગે
5 વર્ષની લોનમાં વ્યાજમાંથી પ્રિન્સિપલ તરફનો ફેરફાર ઝડપથી આવે. 20 વર્ષની હોમ લોનમાં એ બહુ ધીમે થાય, અને મોટા ભાગના લોકોને અહીં જ આંચકો લાગે.
ધારો કે ₹30 લાખની હોમ લોન છે, 8.5% પર 20 વર્ષ માટે. EMI થાય ₹26,035. પહેલા જ મહિને ₹21,250 વ્યાજમાં જાય અને લોન ઘટાડવામાં ફક્ત ₹4,785.
| વર્ષ | એ વર્ષે ભર્યા | વ્યાજ | પ્રિન્સિપલ | વર્ષના અંતે બાકી |
|---|---|---|---|---|
| 1 | ₹3,12,416 | ₹2,52,709 | ₹59,707 | ₹29,40,293 |
| 5 | ₹3,12,416 | ₹2,28,632 | ₹83,785 | ₹26,43,815 |
| 10 | ₹3,12,416 | ₹1,84,452 | ₹1,27,964 | ₹20,99,815 |
| 13 | ₹3,12,416 | ₹1,47,432 | ₹1,64,985 | ₹16,43,969 |
| 15 | ₹3,12,416 | ₹1,16,977 | ₹1,95,440 | ₹12,68,962 |
| 20 | ₹3,12,416 | ₹13,921 | ₹2,98,495 | ₹0 |
પહેલા વર્ષે તમે જે ભરો એનો આશરે 81% વ્યાજ છે. દસ વર્ષમાં ₹31 લાખના હપ્તા ભર્યા પછી પણ આશરે ₹21 લાખ બાકી છે. પ્રિન્સિપલનો ભાગ વ્યાજથી આગળ છેક 12મા વર્ષની આસપાસ નીકળે, અને બાકી રકમ અડધી (₹15 લાખ) છેક 14મા વર્ષે થાય. આખાં 20 વર્ષમાં ₹32.5 લાખ વ્યાજ જાય, લોનની રકમ કરતાં પણ વધારે.
આમાં કોઈ છેતરપિંડી નથી. વ્યાજ બસ મોટી બાકી રકમ પર 8.5% છે, અને બાકી રકમ મોટી એટલે રહે કે EMI 240 મહિનામાં વહેંચાયેલો છે, તો દર મહિને પ્રિન્સિપલમાં નાનો ભાગ જ જાય. પણ આનાથી એ ચોક્કસ ખબર પડે કે વધારાના પૈસા લોન પર સૌથી વધુ અસર ક્યારે કરે: શરૂઆતમાં. 12મા હપ્તા પછી તરત ₹1 લાખ પ્રીપે કરો અને EMI એટલો જ રાખો, તો લોન આશરે 18 હપ્તા વહેલી પૂરી થાય અને આશરે ₹3.7 લાખ વ્યાજ બચે. આ જ ₹1 લાખ 17મા વર્ષે નાખો તો બચત ઘણી ઓછી થાય. અંગત ઉપયોગ માટે લીધેલી ફ્લોટિંગ રેટ લોન પર બેંક પ્રીપેમેન્ટ ચાર્જ ન લઈ શકે. આ વિશે વધુ પ્રીપેમેન્ટ પછી EMI ઘટાડવો કે મુદત લેખમાં છે.
ડીલર "ફ્લેટ" રેટ કહે ત્યારે
ઉપરની બધી ગણતરી રિડ્યુસિંગ બેલેન્સની છે. અમુક લોન આપનારા, ખાસ કરીને કન્ઝ્યુમર ડ્યુરેબલ, ટુ-વ્હીલર અને અમુક કાર ડીલર ફાઇનાન્સમાં, એની જગ્યાએ ફ્લેટ રેટ કહે છે. સાંભળવામાં સસ્તું લાગે, પણ હોય નહીં.
ફ્લેટ રેટમાં વ્યાજ આખી મુદત સુધી શરૂઆતની આખી રકમ પર લાગે, ભલે તમે દર મહિને પૈસા પાછા આપતા હો. ધારો કે ₹3 લાખની લોન, "ફ્લેટ 10%", 3 વર્ષ:
- વ્યાજ = ₹3,00,000 × 10% × 3 = ₹90,000.
- EMI = (₹3,00,000 + ₹90,000) ÷ 36 = ₹10,833.
સાચા 10% રિડ્યુસિંગ બેલેન્સ પર ₹3 લાખ, 3 વર્ષનો EMI ₹9,680 થાય અને કુલ વ્યાજ ₹48,486. રિડ્યુસિંગ બેલેન્સ પર ₹10,833નો EMI આવે એ માટે રેટ આશરે 17.9% હોવો જોઈએ. મતલબ "ફ્લેટ 10%" ખરેખર આશરે 18% છે. એની પૂરી ગણતરી ફ્લેટ રેટ vs રિડ્યુસિંગ બેલેન્સ રેટ લેખમાં છે.
સારી વાત એ છે કે 1 ઓક્ટોબર 2024થી મંજૂર થતી દરેક નવી રિટેલ લોન સાથે RBIએ કી ફેક્ટ્સ સ્ટેટમેન્ટ (KFS) આપવું ફરજિયાત કર્યું છે. એમાં APR (વાર્ષિક સાચો રેટ, ફી સહિત) અને આખું રીપેમેન્ટ શેડ્યૂલ બતાવવું પડે. ડીલર ફ્લેટ રેટ કહે તો KFS માંગો અને APR જુઓ.
EMI શેનાથી બદલાય: રકમ, રેટ અને મુદત
ફોર્મ્યુલામાં ત્રણ જ વસ્તુ જાય, એટલે EMI પણ આ ત્રણથી જ બદલાય.
લોનની રકમ
લોન બમણી, EMI બમણો. 8.5% પર 20 વર્ષ માટે દર ₹1 લાખનો EMI આશરે ₹868 મહિને થાય. એટલે ₹30 લાખ પર ₹26,035 અને ₹40 લાખ પર આશરે ₹34,713. EMI નાનો કરવાનો સૌથી સીધો રસ્તો છે મોટું ડાઉન પેમેન્ટ.
મુદત
આ જ ₹30 લાખ, 8.5% પર, જુદી જુદી મુદત માટે:
| મુદત | EMI | કુલ વ્યાજ | લોનની સામે વ્યાજ |
|---|---|---|---|
| 10 વર્ષ | ₹37,196 | ₹14.63 લાખ | 49% |
| 15 વર્ષ | ₹29,542 | ₹23.18 લાખ | 77% |
| 20 વર્ષ | ₹26,035 | ₹32.48 લાખ | 108% |
| 25 વર્ષ | ₹24,157 | ₹42.47 લાખ | 142% |
| 30 વર્ષ | ₹23,067 | ₹53.04 લાખ | 177% |
પેટર્ન જુઓ. 10થી 15 વર્ષ કરો તો EMI ₹7,600થી વધુ ઘટે. 25થી 30 વર્ષ કરો તો ફક્ત આશરે ₹1,100 ઘટે, પણ વ્યાજ ₹10 લાખથી વધુ વધી જાય. 20 વર્ષ પછી દરેક વધારાનું વર્ષ બહુ ઓછી રાહત આપે. લાંબી મુદતનો એક સાચો ફાયદો છે: ઓછા EMIથી લોન મળવી સહેલી થાય અને ટાઇટ બજેટમાં થોડી જગ્યા રહે. નુકસાન એ કે વ્યાજ ઘણું વધારે ભરવું પડે, અને સેલ્સવાળા આ વાત નથી કરતા. 30 વર્ષની લોન પર "બસ ₹23,000 મહિને" કહેતો ડીલર કે એજન્ટ ખરેખર ₹30 લાખની લોન પર ₹53 લાખનું વ્યાજ વેચે છે, એટલે EMIની સાથે કુલ વ્યાજ પણ હંમેશા પૂછો. મુદત પસંદ કરવા વિશે વધુ હોમ લોન 20 વર્ષ કે 30 વર્ષ લેખમાં છે.
વ્યાજ દર
એ જ ₹30 લાખ, 20 વર્ષ, જુદા જુદા રેટ:
| રેટ | EMI | કુલ વ્યાજ |
|---|---|---|
| 7.5% | ₹24,168 | ₹28.00 લાખ |
| 8% | ₹25,093 | ₹30.22 લાખ |
| 8.5% | ₹26,035 | ₹32.48 લાખ |
| 9% | ₹26,992 | ₹34.78 લાખ |
| 9.5% | ₹27,964 | ₹37.11 લાખ |
આ લોન પર દર 0.5%નો મતલબ મહિને આશરે ₹950, અને 20 વર્ષમાં ₹2.2–2.3 લાખ વધારાનું વ્યાજ. એટલે જ સારો ક્રેડિટ સ્કોર, જેનાથી ઓછો રેટ મળે, લોકો ધારે એના કરતાં વધારે કીમતી છે. મોટી બેંકો તમારી પ્રોફાઇલ પ્રમાણે હોમ લોન આશરે 7.25%થી 9% સુધીના રેટ પર આપે છે, અને પર્સનલ લોન સામાન્ય રીતે 10%ની આસપાસથી શરૂ થઈને 15%થી ઘણી ઉપર જાય છે. આ રેટ વારેઘડીએ બદલાય, એટલે સરખામણી કરતાં પહેલાં બેંકનો તાજો રેટ જોઈ લેજો.
લોન ચાલુ હોય ને રેટ બદલાય ત્યારે
આજકાલ મોટા ભાગની નવી હોમ લોન ફ્લોટિંગ રેટ પર હોય અને RBIના રેપો રેટ સાથે જોડાયેલી હોય. 7 ઓક્ટોબર 2026ના રોજ RBIએ રેપો રેટ 0.25% વધારીને 5.50% કર્યો, અને એ જ અઠવાડિયે ઘણી બેંકોએ પોતાના રેપો-લિંક્ડ લેન્ડિંગ રેટ વધાર્યા. એટલે લાખો લોકો માટે ફોર્મ્યુલાનો "r" હમણાં જ બદલાયો.
આવું થાય ત્યારે બેંક તમારી બાકી રકમ અને બાકી મહિના પર ફરીથી ગણતરી કરે. એ કાં તો EMI વધારી શકે, કાં તો EMI એટલો જ રાખીને મુદત લંબાવી શકે. ઘણી બેંકો જાતે જ મુદત લંબાવી દે છે, અને ઘણા લોકોને ખબર પણ નથી પડતી. આ રીતે EMIમાં એક રૂપિયો બદલાયા વગર 20 વર્ષની લોન 21 કે 22 વર્ષની થઈ જાય. EMI રીસેટ અંગેના RBIના નિયમો મુજબ બેંકે તમને જાણ કરવી પડે, અને પસંદગી તમારી: વધારે EMI, લાંબી મુદત, બંનેનું મિશ્રણ, કે પ્રીપેમેન્ટ. સાથે દર ત્રણ મહિને એક સ્ટેટમેન્ટ પણ મળવું જોઈએ જેમાં અત્યાર સુધી ભરેલું પ્રિન્સિપલ, વ્યાજ અને બાકી હપ્તા દેખાય.
પાછા ₹30 લાખ, 8.5%વાળી લોન પર આવીએ. 3 વર્ષ પછી બાકી રકમ આશરે ₹28.05 લાખ છે અને 204 હપ્તા બાકી છે. હવે રેટ વધે છે:
| નવો રેટ | રસ્તો A: EMI વધારો | રસ્તો B: EMI એ જ, મુદત લંબાવો |
|---|---|---|
| 8.75% (+0.25%) | EMI ₹26,461 (+₹426); વધારાનું વ્યાજ આશરે ₹87,000 | આશરે 8 હપ્તા વધારે; વધારાનું વ્યાજ આશરે ₹2.05 લાખ |
| 9% (+0.5%) | EMI ₹26,890 (+₹856); વધારાનું વ્યાજ આશરે ₹1.75 લાખ | આશરે 17 હપ્તા વધારે; વધારાનું વ્યાજ આશરે ₹4.38 લાખ |
મહિને ₹426 કે ₹856 વધારે ભરવાનું તમારા બજેટમાં બેસતું હોય, તો EMI વધારવો એ ચૂપચાપ મુદત લંબાય એના કરતાં અડધાથી પણ ઓછો મોંઘો પડે. બેંકને લેખિતમાં પૂછો કે એમણે કયો રસ્તો લાગુ કર્યો છે. આ વિશે વધુ રેપો રેટ અને હોમ લોન EMI લેખમાં છે.
EMIના આંકડામાં શું નથી દેખાતું
EMIની ફોર્મ્યુલા ફક્ત પ્રિન્સિપલ અને વ્યાજ ગણે છે. લોનના સાચા ખર્ચમાં બીજી થોડી વસ્તુઓ પણ ઉમેરાય:
- પ્રોસેસિંગ ફી: શરૂઆતમાં જ લાગે, ઉપરથી GST. પર્સનલ લોનમાં એ લોનના એક-બે ટકા જેટલી પણ હોય, જે મળતી રકમમાંથી જ કપાઈ જાય.
- બ્રોકન પીરિયડ ઇન્ટરેસ્ટ: લોન 18 તારીખે મળી અને EMIની તારીખ 5 છે, તો વચ્ચેના દિવસોનું વ્યાજ બેંક અલગથી લે. સામાન્ય રીતે એ નાની રકમ હોય.
- અન્ડર-કન્સ્ટ્રક્શન ફ્લેટ પર પ્રી-EMI: કામ આગળ વધે એમ બેંક બિલ્ડરને લોન હપ્તે-હપ્તે આપે, અને ત્યાં સુધી તમે ફક્ત છૂટી થયેલી રકમનું વ્યાજ ભરો. પૂરો EMI પછી શરૂ થાય. પ્રી-EMIથી તમારી લોન જરાય ઘટતી નથી.
- ઇન્શ્યોરન્સ: લોન પ્રોટેક્શન કવર ઘણી વાર સાથે જોડી દેવાય, ક્યારેક લોનની રકમમાં જ, એટલે તમે પ્રીમિયમ પર પણ વ્યાજ ભરો. પૂછો કે એ લેવું ફરજિયાત છે કે નહીં.
આ બધું KFSમાં દેખાવું જોઈએ, અને જે ચાર્જ એમાં લખ્યો નથી એ પછીથી તમારી મંજૂરી વગર ઉમેરી ન શકાય.
એક મર્યાદા તમારે જાતે નક્કી કરવી. બેંકો તમારા બધા EMI મળીને હાથમાં આવતા પગારના 50% કે એથી વધુ સુધી પણ જવા દે. એ એમની સગવડ છે, તમારી નહીં. કુલ EMI આશરે 30–40%ની અંદર રહે તો સ્કૂલ ફી, દવાખાનાનો ખર્ચ અને નોકરી બદલવા જેવી વાત માટે જગ્યા રહે. સહી કરતાં પહેલાં હોમ લોન એલિજિબિલિટી કેલ્ક્યુલેટર પર જોઈ લો કે તમારા પગાર પર ખરેખર કેટલી લોન મળે, અને લોન પ્રમાણે EMI હોમ લોન EMI કેલ્ક્યુલેટર, કાર લોન EMI કેલ્ક્યુલેટર કે પર્સનલ લોન EMI કેલ્ક્યુલેટર પર ગણી લો.
દસ મિનિટમાં તમારી લોન જાતે ચેક કરો
આ બધું ફક્ત થિયરી નથી. બે કાગળ અને એક સ્પ્રેડશીટથી તમે જોઈ શકો કે બેંક તમારી લોનમાં શું કરી રહી છે. સેન્ક્શન લેટર કે KFS (મૂળ રકમ, રેટ, મુદત) અને લોનનું તાજું સ્ટેટમેન્ટ કે રીપેમેન્ટ શેડ્યૂલ સાથે રાખો. મોટા ભાગની બેંકમાં એ નેટ બેંકિંગમાંથી ડાઉનલોડ થઈ જાય. પછી આ ક્રમમાં ચેક કરો.
- EMI ચેક કરો. Excel કે Google Sheetsમાં સેન્ક્શન લેટરના આંકડા સાથે
=PMT(વાર્ષિક રેટ/12, મહિના, -લોનની રકમ)લખો. ઉપરની ₹30 લાખની લોન માટે=PMT(8.5%/12, 240, -3000000)નાખો તો ₹26,034.70 આવે, જેને બેંક ₹26,035 કરે. તમારો ખરો EMI થોડાક સો રૂપિયા જુદો હોય, તો કાં લોન શરૂ થયા પછી રેટ બદલાયો છે, કાં ઇન્શ્યોરન્સ પ્રીમિયમ જેવું કંઈક લોનની રકમમાં ઉમેરાયું છે. આગળ વધતાં પહેલાં એ શોધી કાઢો. - એક મહિનાનું વ્યાજ ચેક કરો. કોઈ પણ મહિનાની શરૂઆતની બાકી રકમને વાર્ષિક રેટથી ગુણો અને 12થી ભાગો. આ જ લોનમાં પહેલા વર્ષ પછી બાકી રકમ ₹29,40,293 છે, એટલે 13મા મહિનાનું વ્યાજ ₹29,40,293 × 8.5% ÷ 12 = ₹20,827 આવવું જોઈએ, અને EMIના બાકીના ₹5,208 પ્રિન્સિપલમાં દેખાવા જોઈએ. જે બેંક મહિનાના ખરા દિવસ પ્રમાણે વ્યાજ ગણે, એમાં 31 દિવસના મહિને અને ફેબ્રુઆરીમાં થોડો ફરક આવે. પણ હજારોનો ફરક હોય તો એ બીજી વાત છે, પૂછવું જોઈએ.
- બાકી રકમ ચેક કરો.
=FV(વાર્ષિક રેટ/12, ભરેલા હપ્તા, EMI, -લોનની રકમ)કોઈ પણ હપ્તા પછીની બાકી રકમ આપે.=FV(8.5%/12, 12, 26035, -3000000)₹29,40,289 આપે, જે શેડ્યૂલથી થોડા રૂપિયા જ જુદું છે, ફક્ત EMI રાઉન્ડ થયો છે એટલે. તમારા સ્ટેટમેન્ટમાં આનાથી સાફ વધારે રકમ બાકી દેખાય, તો પ્રી-EMIના મહિના, બાઉન્સ થયેલો હપ્તો કે તમારા ધ્યાન બહાર ગયેલો રેટ ફેરફાર શોધો. રેટ બદલાયો હોય તો છેલ્લા રીસેટની તારીખથી ફરી ગણો: એ દિવસની બાકી રકમ, નવો રેટ, બાકી મહિના. - કેટલા હપ્તા બાકી છે એ ચેક કરો.
=NPER(વાર્ષિક રેટ/12, -EMI, બાકી રકમ)આજના રેટ પર બાકી મહિના બતાવે. રેટ રીસેટવાળા દાખલાની ₹28.05 લાખની બાકી રકમ લો:=NPER(8.75%/12, -26035, 2805000)આશરે 212 મહિના આવે, રેટ વધ્યા પહેલાંના 204 નહીં. સ્ટેટમેન્ટમાં બાકી હપ્તા મૂળ મુદતમાંથી ભરેલા હપ્તા બાદ કરો એના કરતાં વધારે હોય, તો સમજો કે તમારી લોન લંબાવી દેવાઈ છે. - હજી કેટલું વ્યાજ ભરવાનું બાકી છે એ ગણો. EMI × બાકી હપ્તા, એમાંથી બાકી રકમ બાદ. ₹28.05 લાખ પર ₹26,035ના 204 હપ્તા બાકી હોય, તો આશરે ₹25 લાખ. કોઈ પણ પ્રીપેમેન્ટ આ જ આંકડામાંથી કાપે, એટલે જ એ જ ₹1 લાખ લોનની શરૂઆતમાં નાખો તો છેલ્લાં વર્ષો કરતાં ઘણું વધારે કામ કરે.
મોટા ભાગે આંકડા મળી જશે, અને એ પણ કામનું છે, કારણ કે હવે તમને બરાબર ખબર છે કે લોન કેટલામાં પડે છે અને વધારાનો રૂપિયો ક્યાં સૌથી વધુ કામ આવે. આંકડા ન મળે તો ફોન પર દલીલ ન કરો. બેંકને લેખિતમાં લખો અને માંગો: લોન મળી ત્યારથી દરેક તારીખે કયો રેટ લાગ્યો, આજના રેટ પ્રમાણે નવું રીપેમેન્ટ શેડ્યૂલ, અને કોઈ રેટ વધારો મુદત લંબાવીને સંભાળ્યો છે કે નહીં. ઉપર લિંક કરેલા RBIના રીસેટ નિયમો મુજબ EMI કે મુદતમાં ફેરફાર થાય તો બેંકે તમને જણાવવું જ પડે, એટલે લેખિત સવાલનો જવાબ સામાન્ય રીતે સીધો મળે. વર્ષમાં એક વાર આ ચેક કરો, અને રેટ વિશે બેંકનો કોઈ પત્ર આવે ત્યારે ફરી.
વારંવાર પૂછાતા સવાલ
EMI કેવી રીતે ગણાય?
બેંકો EMI = P × r × (1 + r)^n ÷ ((1 + r)^n − 1) વાપરે છે, જેમાં P લોનની રકમ, r મહિનાનો રેટ (વાર્ષિક રેટ ÷ 12 ÷ 100) અને n કુલ હપ્તા છે. દર મહિને બાકી રકમ પર વ્યાજ લાગે અને EMIનો બાકીનો ભાગ એ રકમ ઘટાડે. આને રિડ્યુસિંગ બેલેન્સ પદ્ધતિ કહે છે.
₹10 લાખની લોન 9% પર 5 વર્ષ માટે લઉં તો EMI કેટલો?
આશરે ₹20,758 મહિને. 60 હપ્તામાં કુલ ₹12,45,501 ભરાય, એટલે વ્યાજ આશરે ₹2.46 લાખ થાય, લોનનો આશરે ચોથો ભાગ.
Excel કે Google Sheetsમાં EMI કેવી રીતે ગણવો?
PMT ફંક્શન વાપરો: =PMT(વાર્ષિક રેટ/12, કુલ મહિના, -લોનની રકમ). ₹10 લાખ, 9%, 5 વર્ષ માટે =PMT(9%/12, 60, -1000000) નાખો તો ₹20,758.36 આવે, EMI કેલ્ક્યુલેટર જેટલું જ. રેટને 12થી ભાગવાનું ભૂલશો તો જવાબ ખોટો આવશે.
હોમ લોનના EMIનો મોટો ભાગ વ્યાજમાં કેમ જાય છે?
કારણ કે વ્યાજ બાકી રકમ પર લાગે, અને શરૂઆતનાં વર્ષોમાં એ રકમ મોટી હોય. ₹30 લાખની 8.5%ની 20 વર્ષની લોનમાં પહેલા વર્ષે ભરેલી રકમનો આશરે 81% વ્યાજ છે, અને પ્રિન્સિપલનો ભાગ છેક 12મા વર્ષની આસપાસ વ્યાજથી આગળ નીકળે. વહેલું પ્રીપેમેન્ટ આ સૌથી વધુ ઘટાડે.
ફ્લેટ રેટ અને રિડ્યુસિંગ બેલેન્સ રેટમાં ફરક શું?
ફ્લેટ રેટમાં આખી મુદત સુધી શરૂઆતની આખી લોન પર વ્યાજ લાગે, જ્યારે રિડ્યુસિંગ બેલેન્સમાં ફક્ત બાકી રકમ પર. ₹3 લાખની લોન ફ્લેટ 10% પર 3 વર્ષ માટે હોય તો EMI ₹10,833 થાય, જે રિડ્યુસિંગ બેલેન્સ પર આશરે 17.9% બરાબર છે. કી ફેક્ટ્સ સ્ટેટમેન્ટમાં APR જુઓ.
રેપો રેટ વધે તો મારા EMIનું શું થાય?
રેપો સાથે જોડાયેલી ફ્લોટિંગ લોનમાં બેંક બાકી રકમ પર ફરી ગણતરી કરે અને કાં EMI વધારે, કાં મુદત લંબાવે. RBIના નિયમ મુજબ તમે વધારે EMI, લાંબી મુદત, બંને, કે પ્રીપેમેન્ટ પસંદ કરી શકો. 17 વર્ષ બાકી હોય એવી ₹28 લાખની બાકી રકમ પર 0.25%ના વધારાનો મતલબ મહિને આશરે ₹426 વધારે, કે આશરે 8 હપ્તા વધારે.
આ લેખ Gainly ટીમે સામાન્ય માહિતી માટે લખ્યો છે, રોકાણ કે ટેક્સની સલાહ તરીકે નહીં. રેટ અને નિયમ બદલાતા રહે છે, એટલે નિર્ણય લેતા પહેલા લેટેસ્ટ ચેક કરી લેજો. કંઈ જૂનું લાગે તો અમને કહેજો. સંપર્ક
